央行重磅：個(gè)人房貸利率徹底變了！利息多了還是少了？10大核心全解讀
央行出了個(gè)重磅消息，個(gè)人住房貸款利率新規(guī)來(lái)了！這意味著什么？對(duì)個(gè)人買房有何影響？對(duì)房地產(chǎn)公司又有啥影響？
首先來(lái)看看央行說(shuō)了啥。
央行：房貸利率政策調(diào)整
央行周日一共發(fā)了兩條重磅消息，一個(gè)是《關(guān)于新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率調(diào)整的公告》，另外一個(gè)是答記者問(wèn)。
中訊哥整理了10條核心內(nèi)容。
1、自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(也就是lpr)為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。
2、首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率。
3、二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)。
4、借款人申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款時(shí)，可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商約定利率重定價(jià)周期。重定價(jià)周期最短為1年。利率重定價(jià)日，定價(jià)基準(zhǔn)調(diào)整為最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率。
5、新老劃斷。2019年10月8日前，已發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款和已簽訂合同但未發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，仍按原合同約定執(zhí)行。公告主要針對(duì)新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率，存量個(gè)人住房貸款利率仍按原合同執(zhí)行。
6、改革后，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的lpr為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。其中，lpr由貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率報(bào)價(jià)行報(bào)價(jià)計(jì)算形成。
7、定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后，全國(guó)范圍內(nèi)新發(fā)放首套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限lpr(按8月20日5年期以上lpr為4.85%)。
8、二套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限lpr加60個(gè)基點(diǎn)(按8月20日5年期以上lpr計(jì)算為5.45%)，與當(dāng)前我國(guó)個(gè)人住房貸款實(shí)際最低利率水平基本相當(dāng)。
9、人民銀行分支機(jī)構(gòu)將指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制及時(shí)確定當(dāng)?shù)豯pr加點(diǎn)下限。與改革前相比，居民家庭申請(qǐng)個(gè)人住房貸款，利息支出基本不受影響。
10、嚴(yán)禁提供個(gè)人住房貸款“轉(zhuǎn)按揭”“加按揭”服務(wù)，確保相關(guān)工作平穩(wěn)有序進(jìn)行。
房貸利率會(huì)不會(huì)降？
央行出了這個(gè)重磅政策，也意味著房貸的利率由基準(zhǔn)利率變?yōu)閰⒖糽pr。
8月20日，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，2019年8月20日貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(lpr)為：1年期lpr為4.25%(此前為4.31%)，5年期以上lpr為4.85%。以上lpr在下一次發(fā)布lpr之前有效。
而今天央行新發(fā)布的個(gè)人住房貸款利率中提到，定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后，全國(guó)范圍內(nèi)新發(fā)放首套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限lpr(按8月20日5年期以上lpr為4.85%)，二套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限lpr加60個(gè)基點(diǎn)(按8月20日5年期以上lpr計(jì)算為5.45%)，與當(dāng)前我國(guó)個(gè)人住房貸款實(shí)際最低利率水平基本相當(dāng)。
當(dāng)時(shí)新lpr首次報(bào)價(jià)出爐后半小時(shí)，央行副行長(zhǎng)劉國(guó)強(qiáng)、銀保監(jiān)會(huì)副主席周亮等在國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上對(duì)此次改革做了進(jìn)一步解讀，里面就提到跟房貸利率。
對(duì)于房貸利率是否會(huì)隨之下降，央行也予以了回應(yīng)。
此次lpr定價(jià)新機(jī)制增加5年期以上的期限品種，央行有關(guān)負(fù)責(zé)人在政策發(fā)布時(shí)介紹，這是為銀行發(fā)放住房抵押貸款等長(zhǎng)期貸款的利率定價(jià)提供參考，也便于未來(lái)存量長(zhǎng)期浮動(dòng)利率貸款合同定價(jià)基準(zhǔn)向lpr轉(zhuǎn)換的平穩(wěn)過(guò)渡。
被問(wèn)及個(gè)人房貸利率下限的政策會(huì)不會(huì)做相應(yīng)調(diào)整時(shí)，劉國(guó)強(qiáng)表示，要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，房貸利率雖由參考基準(zhǔn)利率變?yōu)閰⒖糽pr，但最后出來(lái)的貸款利率水平要保持基本穩(wěn)定?！坝幸稽c(diǎn)是肯定的，房貸的利率不下降?！眲?guó)強(qiáng)稱，過(guò)幾天人民銀行將會(huì)發(fā)布關(guān)于個(gè)人住房貸款利率政策的公告。
聯(lián)訊證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李奇霖認(rèn)為，5年期的lpr實(shí)際降幅偏窄，暗含了“房住不炒”，加強(qiáng)調(diào)控的政策原則。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，全社會(huì)貸款成本都有所降低，房地產(chǎn)相對(duì)貸款成本上行可能性不大，但因?yàn)楦鞣N政策約束，預(yù)計(jì)下調(diào)的空間也有限，保持平穩(wěn)將是主流。
首套房、二套房貸款有何影響？
目前房貸利率的基準(zhǔn)利率是4.9%。
以前房貸都是按照基準(zhǔn)利率來(lái)上浮或打折。比如首套按照基準(zhǔn)利率，二套按照基準(zhǔn)利率上浮20%等。而今后，央行將推廣運(yùn)用lpr，銀行在各類貸款中都要運(yùn)用lpr作為定價(jià)基準(zhǔn)，包括房貸。所以，大家今后還要多關(guān)注lpr的變化，尤其是在自己即將要貸款買房的時(shí)候。
以目前的lpr來(lái)舉例。目前的基準(zhǔn)利率是4.9%，lpr是4.85%，lpr是低于基準(zhǔn)利率的。如果是首套房貸，執(zhí)行l(wèi)pr利率是要比執(zhí)行基準(zhǔn)利率低一些的。
如果按照原先的基準(zhǔn)利率4.9%算，300萬(wàn)貸款30年。一個(gè)月要還1.592萬(wàn)元。
如果嚴(yán)格按照l(shuí)pr最新的數(shù)據(jù)4.85%算，300萬(wàn)貸款30年。一個(gè)月要還1.583萬(wàn)元。
也就是說(shuō)，如果銀行真的嚴(yán)格按照現(xiàn)行的lpr定價(jià)來(lái)給你放貸款，每個(gè)月房貸就輕松了100塊錢而已。不過(guò)目前加點(diǎn)可能性高。如果以后lpr利率再低一些，還的房貸的也就會(huì)隨之下降。
值得一說(shuō)的是，央行對(duì)于房貸利率機(jī)制設(shè)定了下限。
也就是說(shuō)，新機(jī)制下，如果按照目前的lpr，首套房貸利率就不能低于4.85%。二套房貸利率則是加上60個(gè)基點(diǎn)，不得低于5.45%。
而原先的定價(jià)機(jī)制下，各城市或各銀行對(duì)于發(fā)放的房貸利率水準(zhǔn)不一，比如首套房貸，有的是基準(zhǔn)利率，有的是上浮5%或10%，有的小商業(yè)銀行則還能有折扣。
以上海為例，融360大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，7月上海首套房貸款平均利率為4.84%，環(huán)比下降7個(gè)基點(diǎn)，上海地區(qū)首套房貸利率降至基準(zhǔn)以下，超越廈門成為全國(guó)最低。上海地區(qū)監(jiān)測(cè)的30家銀行分支機(jī)構(gòu)中，7家銀行在7月下調(diào)了首套房貸款利率，3家銀行有所上調(diào)。調(diào)整后，執(zhí)行基準(zhǔn)利率95折(即4.655%)的銀行數(shù)量增加至17家，有的銀行甚至可以做9折(4.41%)。
因此，10月8日起在上海新發(fā)放的首套房住房貸款利率，最低也要4.85%，比基準(zhǔn)95折的4.655%水平要高出0.195個(gè)百分點(diǎn)。
而二套房一般是按照基準(zhǔn)利率的10%、20%、30%，也就是5.39%、5.88%到6.37%。
二套房如果按照現(xiàn)在比較普遍的基準(zhǔn)利率上浮20%來(lái)計(jì)算，就是5.88%的利率。而新政下就是5.45%，也是比按基準(zhǔn)利率要低。
不過(guò)要注意的是，央行規(guī)定的是下限，當(dāng)前調(diào)控從嚴(yán)的城市預(yù)計(jì)都會(huì)確定更高的加點(diǎn)下限，所以最終的利率還要根據(jù)各城市的加點(diǎn)下限上浮后才能確定。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為對(duì)于當(dāng)下房地產(chǎn)按照貸款市場(chǎng)看，首套房貸利率過(guò)高，大部分執(zhí)行的利率都在5.39以上，這從政策預(yù)期看，后續(xù)有降低的可能性。
國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室特聘研究員董希淼點(diǎn)評(píng)道，央行省級(jí)分支機(jī)構(gòu)將按照“因城施策”原則，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化，確定各地首套和二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限，預(yù)計(jì)多數(shù)地區(qū)個(gè)人住房貸款的實(shí)際利率將會(huì)基本保持不變，房?jī)r(jià)上漲較快的熱點(diǎn)地區(qū)或?qū)⒂兴仙?/span>
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