萬科“拯救”泰禾 24億拿下20%股份！設兩大嚴格條件 萬科最新回應也來了
傳聞許久的“泰禾引戰(zhàn)萬科”事宜終于“官宣”！
泰禾集團7月31日早間公告，公司實際控制人黃其森、控股股東泰禾投資與萬科下屬公司海南萬益管理服務有限公司(下稱“海南萬益”)簽訂股權轉讓框架協(xié)議，在滿足交易前提下，泰禾投資擬向海南萬益轉讓19.9%股份，轉讓價格為每股4.9元，對應總對價約為24.3億元。
交易若能順利達成，萬科方面持有泰禾集團19.9%的股份，位列第二大股東。泰禾投資持股比例下降至29.07%。
泰禾集團表示，公司控股股東此次股份轉讓框架協(xié)議的簽署，不會導致公司的控股權發(fā)生變更，將有助于優(yōu)化公司股權結構，有助于幫助公司不斷完善公司治理，同時還有助于推動公司目前進行的債務重組工作，盤活存量資產(chǎn)，維持正常經(jīng)營，從而幫助實現(xiàn)公司長遠價值，維護公司及股東利益。
萬科方面最新表示，這是萬科向行業(yè)伙伴伸出積極援手的投資行為，我們希望協(xié)助泰禾走出困境，逐步恢復其正常經(jīng)營秩序。但此次股權轉讓能否最終達成取決于相關先決條件能否滿足，仍然存在不確定性。
萬科不會大包大攬
從5月中旬黃其森明確可以放棄公司控制權后，泰禾集團的緋聞對象不斷變化，包括華潤、金茂、廈門建發(fā)、廈門國貿(mào)等等。期間，泰禾集團股價經(jīng)歷了大幅度的波動，最大漲幅超過60%，近期又有大幅度的回撤，但昨日(7月30日)開盤不久后便強勢封死漲停。萬科的股價相對穩(wěn)定，與整個房地產(chǎn)板塊的走勢一致。
經(jīng)過昨日的漲停，泰禾集團最新股價5.98元/股，上述交易價格較之折價18%。協(xié)議還約定，若在過戶前一交易日泰禾集團股票二級市場收盤價的90%低于4.9元/股的，則萬科有權要求泰禾投資按最新收盤價的90%對股份轉讓價格做調低處理。
公告顯示，此次交易落地需達成兩項前提條件：
一是泰禾制定債務重組方案并與債權人達成一致，債務重組方案能支持泰禾恢復正常生產(chǎn)，能支持泰禾可持續(xù)經(jīng)營，并且該債務重組方案能得到泰禾與萬科的一致認可；
二是萬科對泰禾完成法律、財務、業(yè)務等盡職調查，且已就盡職調查中所發(fā)現(xiàn)的問題的解決方案及擬議交易的方案達成了一致，不存在影響擬議交易的重大問題，同時泰禾的資產(chǎn)、債務及業(yè)務等不存在影響公司持續(xù)經(jīng)營的重大問題或重大不利變化。
上述條件相當嚴密。公告稱，泰禾系獨立經(jīng)營主體，應以其全部資產(chǎn)對自身債務承擔責任，并完成其債務重組事項，萬科不會對泰禾的經(jīng)營及債務等承擔任何責任，亦無任何責任提供任何增信措施或財務資助。
泰禾集團在公告中進行風險提示，此次股份轉讓最終能否達成取決于相關先決條件能否滿足，存在不確定性，敬請廣大投資者注意投資風險。
綜合來看，此次交易為泰禾危機創(chuàng)造了一個解困的機會。萬科一向以穩(wěn)健著稱，信用評級全行業(yè)最高，該框架協(xié)議的簽署，將給債權人等各方傳遞積極的信號，有利于推動債權重組。協(xié)議簽署后，萬科應該也會積極幫助其逐步恢復正常經(jīng)營秩序。此外，從協(xié)議內容來看，萬科并不會為泰禾集團的債務兜底，設置的交易前提條件降低了萬科的股權投資風險，這也是萬科對自身股東負責任的表現(xiàn)。
公告也顯示，標的股份轉讓完成之后，萬科方面將協(xié)助泰禾集團完善公司治理，盤活存量資產(chǎn)，支持泰禾集團正常經(jīng)營。
泰禾當前境遇不佳
巨額債務逾期、盈利能力下降，泰禾集團當前境遇不佳。不過，泰禾的土地儲備及定位高端需求的項目仍是其較大的賣點。
泰禾集團目前房地產(chǎn)項目主要分布于以北京為中心的京津冀地區(qū)、以上海為中心的長三角地區(qū)、以廣深為中心的粵港澳大灣區(qū)、以福州和廈門為中心的福建區(qū)域、以武漢為中心的中部地區(qū)。
2019年度，泰禾集團實現(xiàn)營業(yè)總收入236.21億元，同比下降24%；實現(xiàn)凈利潤4.66億元，同比下降82%。今年一季度，受包括疫情沖擊等多方面因素的影響，泰禾集團的業(yè)績數(shù)據(jù)表現(xiàn)更糟，營收4.8億元，同比下滑94%；虧損5.64億元，同比下滑了158%。
泰禾集團稍早之前發(fā)布的2020年半年度業(yè)績預告顯示，預計今年上半年虧損14.6億元~18.6億元，上年同期則為盈利15.6億元。
對于業(yè)績大幅變動原因，泰禾集團表示，2020年上半年受新冠肺炎疫情及公司房地產(chǎn)開發(fā)項目結算排期的影響，無集中交付的地產(chǎn)項目，僅有零星項目交付結轉收入，造成收入較上年同期大幅下降，相應的營業(yè)利潤大幅減少；2020年上半年投資收益較2019年同期大幅減少，2020年上半年投資收益主要由公司持有的合聯(lián)營企業(yè)投資按權益法確認的投資收益產(chǎn)生，金額較?。?020年上半年，公司對已到期尚未還款的借款計提預計負債約為7.25億元，較2019年同期增加營業(yè)外支出約6.8億元。
泰禾集團6月21日晚間公告，東方金誠將公司的主體信用等級由AA+調降至AA-，將公司債券“16泰禾02”及“16泰禾03”的信用等級由AA+調降至AA-，評級展望調整為負面。
對于下調泰禾集團主體及債券信用等級的原因，東方金誠表示，大華對泰禾集團出具的2019年度審計報告意見為帶持續(xù)經(jīng)營重大不確定性段落的無保留意見。這一重大不確定經(jīng)營事項為，截至審計報告披露日，泰禾集團存在的已到期未付借款金額為235.58億元，尚未支付的罰息為6.4億元，并且公司子公司未履行還款義務而被列為被執(zhí)行人，可能導致對持續(xù)經(jīng)營能力產(chǎn)生重大疑慮的事項或情況存在重大不確定性。
此外，控股股東層面的危機也是東方金誠下調泰禾集團評級的原因之一。東方金誠表示，控股股東所持部分股份被凍結，對泰禾集團流動性和再融資能力形成制約。
截至目前，泰禾投資持有泰禾集團48.97%的股份，其中累計質押比例為99.07%，全部被凍結。
泰禾集團有以泰禾“院子”、“大院”、“小院”、“園系”、“府系”等系列為核心品牌的高端住宅地產(chǎn)產(chǎn)品，以“泰禾廣場”、“泰禾新天地”、“泰禾中央廣場”為核心品牌的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品。2019年年度報告顯示，泰禾集團期末土地儲備總占地面積1303.98萬平方米，總建筑面積3270.14萬平方米，剩余可開發(fā)建筑面積1011.5萬平方米，覆蓋福建區(qū)域、京津冀、長三角、珠三角。
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