房地產稅5年后才來 現(xiàn)在起買房要謹慎了
無論何時，房子是永遠的熱點。
兩會期間，房地產稅話題再次被熱議。
房地產稅真的要來了？許多人都為此擔憂。先別著急，房地產稅就算真的要來，也不是現(xiàn)在。鋪天蓋地的新聞太嚇人了，中訊哥先來梳理了一下，兩會期間，關于房地產稅的重要言論：
3月2日，全國政協(xié)委員、中國發(fā)展研究基金會副理事長劉世錦表示，房地產稅在十八屆三中全會就已經確定大的方向，征收房地產稅，下一步要走立法的程序。
3月4日，人大會議發(fā)言人張業(yè)遂表示，房產稅立法正在起草論證，力爭早日提請人大常委會初審。
3月5日，《政府工作報告》中指出：
穩(wěn)妥推進房地產稅立法。
3月7日，財政部副部長史耀斌明確：
房地產稅屬于地方稅，要征得公平合理。
看來，真的是“一稅難逃”了！
在中國，大伙都知道，房地產稅一定會來的。但為何遲遲不來？所謂的穩(wěn)妥推進究竟需要幾年？從現(xiàn)在起，我們買房應該注意什么？來聽聽大頭的分析。
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房地產稅真的來了嗎？
葉檀：現(xiàn)在推出房地產稅的可能性等于零
由全國人大常委會預算工委和財政部牽頭組織起草，通過一審二審三審，最少也要四年的時間，也就是到2022年。
因為基礎工作沒有完成。按照公布的流程，國土與房產兩部門，2017年年底應該實現(xiàn)全國不動產信息聯(lián)網(wǎng)，每個家庭在全國有多少套房，清清楚楚。到了年底，再次石沉大海。
不聯(lián)網(wǎng)，沒有基礎，推出的可能性等于零。
房地產稅什么時候推出，取決于宏觀經濟是不是穩(wěn)定，立法進程有多快，地方政府的土地收入什么時候下降。
只要宏觀經濟穩(wěn)定，推出房地產稅，不怕有人轉移資產，如果宏觀經濟不穩(wěn)，抽掉房地產這根柱子，大廈將傾。
丁建剛：5年內幾乎沒有可能完成
《政府工作報告》沒有用“加快”，也沒有用“積極”，而是用了一個“穩(wěn)妥”，已經說明了“房地產稅立法”的難度和復雜。
根據(jù)《立法法》，一部法律的立法要完成七個步驟?！胺康禺a稅”的立法僅處在第一步起草階段，且第一階段還遠遠沒有走完。
從2003年提出“物業(yè)稅”，迄今已經15年時間。自2013年十八屆三中全文提出“房地產稅立法”，也已近五年時間。可以說，“房地產稅立法”仍沒有任何實質性的進展。按此思路，5年內幾乎沒有可能完成。
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房地產稅為何遲遲不出臺
丁建剛：“房地產稅”立法十分困難和復雜
中國的土地不是私有的，而是國有的。
70年的土地出讓金，土地出讓金的含義是什么？
是租金？如果是租金，那就徹底否定了土地的產權性質。
是稅收？如果是稅收，那么就違反了稅法的基本原則：不能在稅上再征稅。
還是什么費用？如果是費用，如此高額的費用，有法律依據(jù)嗎？
在業(yè)主已經繳納了高額土地出讓金（看似開發(fā)商繳納，實際上就是房價的成本，當然由業(yè)主買單）的基礎上，再向業(yè)主征收房地產稅，可能涉嫌“稅上征稅”及違反“法不溯及既往”的基本法學原則。
中國房地產市場最基本的邏輯，即地方政府對土地財政的高度依賴。
如果僅對少數(shù)新房征收房地產稅，遠遠不能解決地方政府的財政饑渴。
如果對所有存量房征收房地產稅，又可能涉嫌違反“法不溯及既往”的基本法學原則，同時，整個社會也根本無法承受。
2017年，國有土地使用權出讓收入高達5.2萬億元，涉及土地和房地產相關的整體稅收總額，高達3萬億元。這是房地產稅不能承受之重。
因此，中國的房地產稅，難在立法的法理上，難在中國土地財政的特殊國情上。推出房地產稅，將改變整個中國房地產市場的基本制度和基本邏輯，絕不僅僅是一個稅種的事情。
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房地產稅到底會怎么征？
葉檀：沒有一個城市會把自己的稅率定得太高
房地產稅由地方政府主導，基本上是個區(qū)域性稅種，地方政府對具體稅率水平、開征辦法應該會有相當大的自主決定權，稅率多少，基本由地方政府說了算。征是一定要征的，但沒有一個城市會把自己的稅率定得太高，否則跟其他城市競爭時會落于下風。
各地征收時會看著其他城市的眼色，不會相差太大。你征1%，我也征1%，你在房產交易的時候征，以便降低成本，我也這么干。
張大偉：大概率是豁免人均面積，而不是套數(shù)
因為如果一旦按照家庭豁免首套，最后的結果肯定是家庭離異數(shù)量激增。最有可能的房地產稅征收辦法是人均豁免60平米，超過面積部分需要按照評估值繳納房地產稅。
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現(xiàn)在起，買房要注意什么？
葉檀：重新配置房地產資產是重中之重
我們大概有五六年的時間，重新配置房地產資產，把二十年不漲、集資建房多、小產權房多的地方的房子賣掉，買入質量高、生活便利、人口流入、商業(yè)發(fā)達地區(qū)城市的房地產。
武漢、杭州等城市不錯，北京就未必了。北京似乎成為房改的試點城市，2017年，17年來第一次，北京常住人口和戶籍人口雙雙下降。
中信銀行停止北京地區(qū)200萬元以上住房抵押貸款，可以說，中信認為北京房地產市場價格必然下跌，金融風險在增加。
張大偉：現(xiàn)在起，買房要謹慎了
以下幾種房屋更值得買：
房本面積小，但實際面積大的房子，贈送比例高的房屋。
城區(qū)的房屋，越是收房地產稅，核心區(qū)的房產越有價值，反而不能去郊區(qū)。
央產房+老公房+二手經濟適用房，這一類保障屬性的房產，評估價遠遠低于商品房，未來市場再交易的評估值也低于商品房，稅費也會非常低。
學區(qū)房，從未來很長時間看，學區(qū)房依然是最有居住價值的房產，從出租回報率看，也明顯高于其他房產。
旅游地產需要謹慎。
核心區(qū)的商住公寓，雖然現(xiàn)在嚴格調控，價格下行明顯，但因為本來就考慮了房地產稅，未來反而值得買。
共有產權房、限價商品房，這一類房屋因為產權并非獨有，所以繳納房地產稅的可能性不大。
農村的房屋可能更值錢了，從土地角度看，房地產稅開啟征收后，未來農村的宅基地土地交易價必然提高。
